2025年12月9日，深圳市住房和建设局网站发布《深圳市人民政府关于印发深圳市物业专项维修资金管理规定的通知》（深府规〔2025〕7号，下称《新规定》），《新规定》自2026年1月1日起实施，《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2020〕8号，下称《原规定》）同时废止。物业专项维修资金属于业主共有，用于保修期满后共有物业的维修、更新、改造，适用于住宅、商住、办公及商业等类型的房屋，被称为房屋的“养老金”，对于老旧房屋共有部分的更新修缮有着重要作用。《新规定》相对于《原规定》有哪些变化，本文将进行对比分析。
变化一：进一步明确街道办事处职责
《原规定》第六条：街道办事处负责“对本辖区物业专项维修资金的使用进行监督管理，并协助区管理机构开展物业专项维修资金收取的相关工作。”
《新规定》第六条：明确街道办事处职责为“指导、监督业主大会和业主委员会开展物业专项维修资金缴纳和使用相关活动，调解物业专项维修资金有关争议，并配合住房和建设部门对物业专项维修资金进行监督管理。”
分析：1.职责进一步明晰。《新规定》将街道办事处的角色从笼统的“监督管理”，调整为以“指导、监督、调解、配合”。2.更加注重过程监督。强调对业主大会、业主委员会的“指导”与“监督”，意味着工作重心转向程序合规性。3.争议解决前置。赋予街道办事处“调解有关争议”的法定职责，有助于将矛盾化解在基层，符合多元化纠纷解决机制的规定。
建议：各方主体要充分认识街道办事处作为法定指导者与调解人的角色。在程序合规性存疑或发生内部争议时，可主动寻求其指导或申请调解，以保障决策效力与社区和谐。而对于街道办事处来说，也需要提前做好准备，以适应增加的职责。
变化二：缴存方式多样化、据实移交
《原规定》第十一条、第十二条：要求业主大会或物业服务企业按月将日常维修金“存入”专户，未明确代收方义务边界。
《新规定》第十一条、第十二条：业主缴存方式可“提前预缴”，并强调代收人移交专户的资金为“实际收取”的部分。
分析：1.预缴制度的灵活性。增加预缴方式，有利于形成稳定可持续的资金储备。2.缴费义务的最终性。《新规定》通过“实际收取”这一核心表述，再次确认并强化了业主作为维修资金最终缴费义务人的法律地位。这从根本上澄清了实践中代收单位（业主委员会或物业服务企业）可能面临的垫资困惑或责任争议。3.代收法律关系的明晰。规定代收单位仅负责归集已实际收缴的资金，其核心义务在于及时、足额转移支付，并无为欠缴业主代垫款项的法定义务。这使代收行为的法律性质更为清晰。
建议：业主须正视其法定的缴费义务，欠缴行为不仅影响共有物业维护，公示后亦可能影响其声誉。代收单位应建立清晰的台账，严格按照“实际收取”原则操作并按时移交，避免卷入不必要的财务纠纷。
变化三：再次强调分层决策机制
《新规定》第二十条：再次强调并细化了“全体共有部分”由业主大会决定，“部分共有部分”由相关业主共同表决的规则，这是对《民法典》第二百七十八条业主共同决定权的具体操作落实。
《新规定》第二十一条：明确独立单栋多单元建筑的维修，可由该栋业主共同决定使用本栋资金，提高了单一楼栋业主对自有部位维修的决定效率。
分析：区分决策。将部分共有部分的决策权明确赋予相关业主，以及单栋建筑维修由本栋业主决定，这是对业主建筑物区分所有权中共有权范围与决策效率的合理平衡，体现了精细化管理的思路。
建议：准确界定维修事项涉及的范围是全体共有还是部分共有，是分层决策的关键，是确保程序合规的前提。
变化四：使用范围合理扩张，安全检测鉴定及造价审核可使用专项维修资金
《新规定》第二十一条：将维修过程中产生的“安全检测鉴定、造价审核”费用明确纳入可列支范围。新增可使用维修资金购买“共有物业灾害保险”。
《新规定》第二十四条：扩大应急使用情形，包括降低“渗漏”“隐患”的严重性描述门槛；细化电梯故障情形；新增为应对公共安全风险需“加装、更新或改造充换电、消防、防灾救灾等设施设备”的情形。
分析：1.覆盖全流程成本。将“安全检测鉴定、造价审核”等必要专业服务费用纳入列支范围，保障了维修工程在安全性与经济性上的全程合规可控。2.引入风险对冲机制。鼓励购买灾害保险，更好保障业主共有财产。3.回应现实安全需求。新增的应急使用情形，特别是针对充电设施、消防防灾设备的加装改造，是对新形势下公共安全需求在制度层面进行的及时回应。
建议：近年来房屋意外灾害事件多发，在新制度背景下，可及时为房屋购买灾害保险。
变化五：造价审核范围调整
《新规定》第二十三条、第二十八条：将原《规定》中维修预算超十万元“需提供”第三方造价审核，调整为除应急使用超十万元项目外，其他情况可由业主大会决定是否审核。
分析：调整了强制第三方造价审核的适用范围，赋予业主大会对于非应急大额项目是否引入审核的决定权，体现了对业主自治能力的尊重，但也对业主组织的财务决策能力提出了更高要求。
建议：业主委员会应在管理规约或议事规则中，预先对大额项目造价审核标准等事项作出具体、可操作的约定。
变化六：细化风险预警机制
《原规定》第十三条：预警和续筹触发线为账户余额低于“首期维修金”的40%、30%。
《新规定》第十四条：修改为低于“实缴首期维修金”的40%、30%。并新增规定，余额低于30%时，“共有物业收益余额应当主要用于补充物业专项维修资金”。
分析：1.预警机制更精准。以“实缴”而非“应缴”首期维修金为基准，更能真实反映账户资金状况，使预警指标更具真实性与科学性。2.建立收益补充法定渠道。明确共有收益在资金不足时应优先补充维修资金，为维修资金提供了除业主续筹外的另一重要、稳定的补充来源，为维修资金的长期稳定提供了制度性保障。
建议：业主委员会及物业服务企业需建立资金账户的定期监测机制。一旦触发法定补充条件，应依法优先使用共有物业收益进行补充。业主应理解并支持此项制度安排，认识到共有收益反哺物业“养老金”对资产保值增值的长期意义。
变化七：提升小额备用金使用额度
《新规定》第二十九条：将原《规定》备用金年度申请额度上限由30%提升至50%。
分析：提高小额维修效率。大幅提升备用金额度，显著增强了应对日常小额公共维修的财务灵活性与响应效率，减少了因小额维修而频繁启动业主大会程序的成本，提高物业维护的及时性。
建议：虽然小额备用金的使用程序进一步优化、简便，但是小额维修依然需要遵循使用情形的规定，只有法定可以使用专项维修资金的情形才能使用专项维修资金，业主委员会和物业服务企业不能因为程序的便利而忽视具体的使用条件。
变化八：进一步明确法定执行机构的执行义务
《新规定》将多项具体操作职责由“业主大会”修改为“业主委员会”（如第十二、十三、十五、四十五条等）。
分析：权责一致原则。进一步明确了业主委员会作为业主大会执行机构的法律主体地位与具体责任，符合组织运行的基本法理，有助于提升管理效能与问责精度。
建议：业主大会与业主委员会是两个不同的法定主体，在权利责任方面存在区别，应当准确区分两个主体各自不同的权限，严格按程序开展各自工作，业主委员会作为责任主体应当注意不能越权。
变化九：监督与透明度的技术化升级，保障业主知情权与资金安全
《新规定》新增多处公示与公开要求：设立备用金决议需公示（第二十九条）；使用备用金方案需核验并公示（第二十九条）；应急维修情况需同步公示（第三十条）。
《新规定》第三十六条：明确要求业委会或物业服务企业在全市统一物业管理信息平台上实时公开维修资金子账户基本信息及交易明细。
分析：将业主的知情权与监督权从静态、事后的结果知悉，升级为动态、事中的全过程实时监督。线上实时公开提升了资金管理的透明度，是保障业主共同管理权、预防资金挪用或滥用的关键性程序保障。
建议：业委会和物业服务企业必须确保相关财务信息的及时、准确、完整公开。业主应积极利用该平台行使监督权利。任何组织或个人如进行虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，将构成严重的程序违法。
结语
《新规定》通过厘清各方权责、优化管理流程、拓展自治空间、筑牢安全防线及强化监督透明，致力于构建更趋成熟、高效、安全的资金管理环境。在制度层面为房屋维修、更新、改造事项的顺利开展奠定了基础。
董云健律师 卓建律所合伙人
专业领域：房地产与建设工程、政府法律事务、物业管理。
（卓建名片）
赖家松律师
专业领域：政府法律事务、物业管理。
来 源｜董云健、赖家松
审核｜蔡城英、品宣部
编辑｜卓小豸