在房地产调控背景下，部分开发商为规避商品房销售价格备案制度，采取将房屋总价拆分为《商品房买卖合同》与《装修合同》分别签署的销售模式。此种“双合同”安排在形式上是两份独立协议，但在法律上通常被认定为构成一个具有紧密经济关联的整体交易。当交易出现履行障碍时，其解除机制相较于标准《商品房买卖合同》更为复杂，核心在于穿透形式上的合同分离，处理其实质上的经济与法律一体性。本文旨在聚焦“双合同”模式下解除交易所独有的法律问题与操作特点。
一、解除范式的根本原则：整体性解除
处理“双合同”解除的首要前提，是确立“整体性解除”的范式。这与标准单一合同解除形成根本区别。司法实践的主流观点认为，两份合同共同服务于购买“精装修房屋”这一单一合同目的，在经济与法律上具有不可分割性。因此，任何成功的解除路径都必须指向对两份合同的一并处理。仅主张解除其中一份合同（如仅解除《买卖合同》并要求返还房款，或仅解除《装修合同》要求返还装修款）的诉求，通常难以获得支持，因为这违背了交易的经济实质，且可能导致双方权利义务严重失衡。
二、解除前提的司法认定：合同关联性的证明
在主张解除前，购房者须首先在法律上成功地将两份合同“捆绑”为一个整体交易。这也是启动任何后续解除主张的基础。法院认定关联性的核心考量因素包括：
签订时间的同一性与过程的连贯性：两份合同是否在相同语境、相近时间点（如同时）签署，签约过程是否被宣导为一个完整的购房流程。
价款构成的整体性：“装修合同”价款是否明显高于独立、公允的市场装修价值，且与房屋总价（合同备案价+装修价）紧密关联，共同构成市场售价。
合同目的的依存性：合同条款或销售承诺是否表明，装修是交付标的物的必要组成部分，购房者的目的是取得装修完毕的房屋，而非毛坯房加独立的装修服务。
履约行为的关联性：付款、交付等履行行为是否在两份合同间交叉或同步进行。
购房者需有意识地收集能证明上述关联性的证据，如载有总价承诺的销售资料、沟通记录、同步签署的证明、付款流水等，以夯实“整体交易”的事实基础。
三、解除事由的核心聚焦：整体合同目的落空
在“双合同”构成整体交易的前提下，判断解除事由成立的核心标准在于，相关违约或违法行为是否导致购房者 “获得符合约定标准的精装修房屋” 这一根本目的无法实现。相较于标准合同，其关注点具有特殊性：
1. 根本违约情形的典型性与联动性
开发商的严重违约行为，若导致整体交易目的确定无法实现，即可依据《民法典》第五百六十三条主张解除。除房屋主体结构质量不合格外，因开发商原因（如用地、规划等前期手续违法）导致无法办理房屋所有权首次登记或转移登记，致使购房者永久无法取得产权，是直接导致整体合同目的落空的典型情形。同时，更具特点的情形在于 《装修合同》项下的严重违约（如装修质量、材料严重不符约定标准），若足以使“精装修”属性丧失，同样可单独构成对整体交易的根本违约。
2. 合同效力瑕疵的传导效应
此乃“双合同”特有风险。若为规避限价而签署的《装修合同》被认定为无效，而开发商因此拒绝或无法按合理标准履行装修义务，将直接导致精装房交易的基础丧失。此时，单份合同的效力瑕疵传导至整体交易，可构成根本违约。
3. 欺诈行为的特定指向
若开发商在缔约时就交易模式（如隐瞒拆分价款的真实目的）或装修价值进行欺诈，导致购房者对整体交易的核心内容与对价产生根本误解，可依据《民法典》第一百四十八条主张撤销整个交易组合。
在主张因无法办证而解除时，购房者需重点证明障碍源于开发商自身且无法克服，通常需提交不动产登记机构出具的书面证明等证据。此情形下，因权属无法取得，《买卖合同》目的彻底落空，与之捆绑的《装修合同》目的随之丧失，法院支持一并解除的理据尤为充分。
四、解除后果的特殊处理：价款的一体化返还与清算
基于整体性解除，法律后果的处理也体现一体化原则：
返还范围的全覆盖：开发商应返还的款项是购房者支付的全部合同价款之和，即《买卖合同》价款与《装修合同》价款，并计收相应的资金占用利息。
无需区分处理无效合同：即使法院认定《装修合同》无效，在处理上仍遵循整体交易恢复原状的原则，开发商因该无效合同取得的装修款也应一并返还，而非仅处理有效的《买卖合同》。
损失计算的统一基础：因解除合同造成的损失（如房价上涨损失、租房成本等），其计算基础也应立足于整个交易总价和无法获得“精装修房屋”的整体状态。
五、结论与实务提示
“双合同”的解除，本质是处理一个被拆分的整体交易。其法律路径的核心并非寻找孤立的解除事由，而是始终贯彻“整体识别、一体处理”的思维。购房者在实务中应：第一，在证据组织上着力构建两份合同的关联性；第二，在主张事由上，无论违约源于哪份合同，均需论证其如何导致“精装房”整体合同目的落空；第三，在诉讼请求上，明确要求一并解除两份合同并返还全部价款。唯有把握此核心特点，才能有效应对此类纠纷的复杂性。
本文作者
马海燕律师 卓建律所高级合伙人
专业领域：房地产、城市更新、投融资、不良资产、涉及房产分割婚姻家事业务。
（卓建律师名片）
刘雨轩律师
专业领域：房地产、劳动人事、公司法。
(卓建律师名片）
来 源｜马海燕、刘雨轩
审核｜田学海、品宣部
编辑｜卓小豸