【引言】

《公平竞争审查条例》的出台，标志着我国市场竞争监管迈入制度化新阶段。该条例以建设全国统一大市场为核心目标，强调破除市场壁垒、保障各类经营者平等竞争，其适用范围覆盖房地产行业各类经济活动。“工抵房”作为特殊的以物抵债模式，自然被纳入监管框架，需在信息披露、市场准入、交易条件等方面严格遵循公平竞争原则，防范违规风险。司法实践中，各地人民法院已围绕债务履行期限、房屋预售许可、禁止流质（押）条款等事项作出了一系列“工抵房”协议效力的裁判规则。在《公平竞争审查条例》出台背景下，“工抵房”在实务中仍面临诸多合规挑战，如何平衡债权实现与市场公平竞争、规范交易全流程等问题亟待解决。

基于此，本文以《公平竞争审查条例》出台背景为视角，结合司法裁判与行业惯例，深入分析“工抵房”的法律性质与效力认定标准，进而阐释其合规要点，旨在提出兼具合法性与可操作性的实务建议，推动“工抵房”交易在法治轨道上规范开展，助力实现债务清偿、企业发展与房地产市场健康稳定发展的共赢局面。

一、“工抵房”的界定

“工抵房”即“工程款抵房”的简称，在房地产开发建设领域，当开发商与施工单位完成工程竣工结算后，若开发商无法通过现金、承兑汇票等方式完整支付工程款，有可能提出以自身已预售或竣工房屋或第三人所有的房屋折抵所欠工程款，双方通常会就此达成以房抵工程款协议（以下简称“工抵房”协议），以此实现以物抵债的目的，盘活资产，清偿债务。在当前房地产行业整体下行的态势下，这种偿债方式较为普遍。

2023年12月4日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《合同编通则司法解释》）正式发布，该解释第二十七条、第二十八条分别针对工程价款支付履行期限届满后、履行期限届满前达成的以物抵债协议，明确了其法律效力及相应法律后果。在《合同编通则司法解释》出台前，我国并无专门针对以物抵债协议的法律及司法解释规定，仅2019年最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下称《九民纪要》），曾将以物抵债协议按履行期限届满后、履行期限届满前两种情形作出论述，而《合同编通则司法解释》延续了《九民纪要》这一基本框架。

根据《合同编通则司法解释》的规定，可直接认定以物抵债协议属于诺成合同。这意味着，发包人与承包人签订工抵房协议后，并不以承包人实际取得抵债房屋所有权（即办理完毕过户登记手续）作为该工抵房协议的生效要件。基于上述背景，下文将针对“工抵房”协议的性质及效力认定等问题进行深入阐述。 

二、“工抵房”协议的性质

关于“工抵房”协议的性质，理论界中有不一样的认识，主要可区分为“代物清偿说”“债的更改说”“新债清偿说”三种。其一，代物清偿说。部分观点认为以物抵债协议的性质系代物清偿,即指债权人现实地受领他种给付代替原债，实际达成债务清偿旧债消灭的法律效果。代物清偿说强调在给付内容上实质变更了原给付内容，代之以他种给付。债权人实际受领新给付后，自然内含着债权人认可新给付达成清偿效果原给付消灭的意思表示。但代物清偿说最关键的还是在于代物清偿必须实际履行，如果未实际履行，并不会发生清偿效果。本质上，代物清偿说系采实践合同说，如债务人或者第三人未实际履行，那么以物抵债协议即不成立或者生效。在成都市国土资源局武侯分局与招商(蛇口)成都某开发有限责任公司、成都某实业开发有限责任公司海南某科技实业开发总公司债权人代位权纠纷案中，法院即认定“在新债务未履行前原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭”。其二，债的更改说。有观点认为以物抵债协议的性质系债的更改，即当事人达成以新债代替旧债的合意，实际上就产生了新债产生、旧债消灭的法律效果。债的更改极易与代物清偿混淆，虽然债的更改也意味着实质性变更原给付内容，但双方明确地以新给付代替原给付的合意就已经产生了旧债消灭、新债产生的法律效果，此时并不要求新债履行，当事人双方之间的债也并未实际清偿。汤某等诉新疆某开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，当事人双方明确约定将原本借款转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，法院就此认定当事人双方已达成履行新债、消灭旧债的合意。其三，新债清偿说。亦有观点认为以物抵债协议的性质系新债清偿，其所达成的法律效果是旧债于新债履行之前不消灭，二者处于并存的状态，在新债合法有效并履行完毕后因完成了债务清偿，旧债才归于消灭。新债清偿说相较于前两种学说之最大特点在于新债与原债处于并存状态，只有新债履行完毕后，旧债才得以消灭。通州某有限公司与内蒙古某有限责任公司建设工程施工合同纠纷案中，法院认定:“债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。”

《合同编通则司法解释》第27条实际上承认了以物抵债协议构成新债清偿。在处理新债与旧债二者之间关系之时，在新债履行完毕之前，二者处于并存状态。因此在“工抵房”的场景中，在发包人和承包人签订“工抵房”协议之后，请求工程款支付之债与请求房产交付并办理过户登记之债在房屋所有权实际转移至承包人名下之前，二者并存;只有当抵债房屋所有权实际转移至承包人名下之时，原工程款之债才得以消灭，双方债权债务关系得以终止。

三、“工抵房”协议的效力认定

民法典实施前，关于以物抵债的规定主要为2015年的《全国民事审判工作会议纪要》第三十一至第三十三条规定，以及2019年《全国民商事审判工作会议纪要》（第四十四、第四十五条）两项司法解释。《合同编通则司法解释》出台后，第二十七条、第二十八条对以物抵债进行了统一规定，将以物抵债协议在签订时间上进行了区分，对债务履行期限届满前、后签署的以物抵债协议效力作出了不同规定。

（一）债务履行期限届满后签署的“工抵房”协议的效力

《合同编通则司法解释》第二十七条规定：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。”

《合同编通则司法解释》第二十七条共四款，第一款是关于合同效力的规定：在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议原则上有效，除非存在影响合同效力的情形。

施工合同中约定的付款方式通常包括预付款、进度款以及结算款、质保金等。工程进度款一般指施工单位按月或形象进度等完成的工程数量计算的各项费用总和。到期进度款虽不是工程最终结算后的欠款，但也应属于履行期限届满后的债权。四川省成都市中级人民法院做出的（2020）川01民终14481号判决中，法院认为宝泰公司主张该《以房抵款协议书》形成于债务履行期届满之前，违反法律规定应为无效。本院认为，宝泰公司与城乡一建签订的《以房抵款协议书》系双方真实意思的表示，双方在协议中明确，基于双方的施工合同，宝泰公司应当向城乡一建支付阶段性工程款，宝泰公司同意按照施工合同约定的节点用协议中约定的房屋折抵相应的工程款，且双方在该协议中对于每套房屋的价格进行了明确。因此，该条款所约定的房屋折抵工程款，实际系另行对阶段性工程款的支付方式进行了变更，即以双方约定的有明确价格的房屋作为工程款进行支付，该约定并未违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效。

（二）债务履行期限届满前签署的“工抵房”协议的效力

《合同编通则司法解释》第二十八条规定：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。”当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。

当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。

《合同编通则司法解释》第二十八条共三款，前两款是关于合同效力的规定。债务履行期限届满前签署的“工抵房”协议的效力需从两方面进行判定，即在审理债权债务基础上认定、内容区分是否涉及流押条款。

1. 需在审理债权债务基础上认定效力

第一款规定，在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，不是绝对的有效或者无效，法院需在对双方债权债务关系的真实性、合法性以及具体内容进行实质性审查基础上综合判断合同效力。

2. 内容区分是否涉及流押条款而效力不同

第二款是就合同内容是否涉及流押条款进行区分判断合同效力。仅约定到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，因为该约定不存在放弃债务清偿期限利益提前清偿问题，也不存在导致利益失衡问题，人民法院应当认定该约定有效。约定流质、流押条款的，根据《民法典》第401条、428条的规定，因为其涉及对抵债财产的提前处置，可能因债权人利用优势地位导致利益失衡、显失公平的情况出现，因此该条款无效，但合同其他内容有效，债权人可请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权。

3. 签订施工合同时即约定以房抵工程款，存在约定无效的风险

在签订建设工程施工合同时约定以未来建成的房屋清偿建设工程工程款，是否可以以该约定对抗施工方工程款金钱债权的主张？主流观点认为，如果债权金额、房屋情况均不明确，则不能认为已就工程款达成了用房屋抵偿的合意。

根据最高人民法院作出的（2019）最高法民申5468号裁定书，法院认为协议签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意。

根据最高人民法院作出的（2021）最高法民申7110号裁定书，法院认为《补充合同协议书》中“按工程造价30%资金的房屋顶账”条款，因未明确抵账房屋的具体信息而只是双方对于工程款结算方式的细化，不能作为严格限定大宗大宇公司履行义务方式的约定。原审根据双方在《建设工程施工合同》《补充合同协议书》中的相关约定，并结合实际已完成工程量造价及已付款等事实判令作为案涉工程发包人的大宗大宇公司支付相应工程款，并无不当。也有观点认为，该种约定不违反法律强制性规定，因此应当遵照履行。

根据新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院做出的（2022）兵11民终51号判决书，法院认为兆丰公司与科建公司签订的《建设工程施工劳务分包合同》第六条第2项约定“合同结算总价款的20%进行实物抵付（商铺）”，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故兆丰公司拒绝接受商铺折抵劳务费的上诉理由，不能成立，其上诉请求本院不予支持。

四、司法实践中对“工抵房”的认定

（一）若拟抵销的工程款金额不明确或抵债房屋相关约定不明，“工抵房”协议将不被认定为合法有效的以物抵债协议

该观点认为，“工抵房”协议虽有以房抵工程款的约定，但因工程款数额、房屋标的信息及单价等要件均未形成，不具备以物抵债协议的基本内容，该“工抵房”协议尚未成立。

在（2019）最高法民申5468号民事裁定书中，最高人民法院认为，双方于2011年9月18日签订《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意，二审法院认定案涉《补充协议》不具备以物抵债协议的基本内容，该认定并无不当，本院予以维持。

（二）若抵债房屋在起诉前未取得商品房预售许可证明，“工抵房”协议无效

该观点认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二条的规定，在“工抵房”协议中，即使“工抵房”的具体情况，包括房屋位置、面积、价格等已经具体明确，但签订“工抵房”协议时未取得商品房预售许可证明的，除非在起诉前取得商品房预售许可证明的，“工抵房”协议无效。

（三）付款期限届满前签订的“工抵房”协议若违反禁止流质（押）规定，“工抵房”协议无效

该观点认为，开发商与施工方在债务履行期限届满前签署“工抵房”协议的，此时属于债权人与债务人在债务履行期届满前就已作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，如果符合《民法典》第四百零一条、《九民会议纪要》第四十五条关于禁止流押、流质相关规定的，以物抵债协议无效。

在（2019）最高法民申6801号民事裁定书中，最高人民法院认为，尽管《执行事宜协议书》约定了以房抵款事宜，且中建二局与豪生公司亦签订了《商品房买卖合同》，但从《执行事宜协议书》“鉴于：……4.甲方（豪生公司）现承诺自愿偿还所欠乙方（中建二局）债务，并以附条件的‘以房抵款’及法院查封等方式保证兑现承诺”约定及豪生公司归还部分款项后，中建二局向泉州中院申请解除对相应价值抵债房产的查封，并与豪生公司解除相应金额抵债房产的《商品房买卖合同》的行为看，豪生公司签订《商品房买卖合同》的目的，是为其向中建二局履行案涉工程款付款义务提供担保，案涉《商品房买卖合同》并非当事人之间真实意思表示。二审判决据此认定双方在《执行事宜协议书》中预先约定若豪生公司未能如期还款则以相应价值的商品房直接抵付所欠中建二局的债务的条款因违反了《中华人民共和国物权法》（现为《民法典》物权篇）《中华人民共和国担保法》（现为《民法典》担保物权篇）相关规定，应属无效，并无不当。

从上述案例可知，如果“工抵房”协议是附条件的，不排除该约定的目的是为开发商履行工程款支付义务提供担保，而不是施工方通过取得房屋所有权抵销开发商应付工程款，法院可能会认定“工抵房”协议并非当事人之间真实意思表示，从而认定“工抵房”协议无效。

（四）若债务履行期届满前签订“工抵房”协议，抵债房屋尚未交付施工方，施工方应当根据原债权债务关系提起诉讼

该观点认为，根据《九民会议纪要》第四十一条的规定，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因该情况不同于《九民会议纪要》第七十一条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

在（2020）陕01民终4483号民事判决书中，陕西省西安市中级人民法院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十一条规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因该情况不同于本纪要第七十一条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”本案中刘青春并未主张交付房产，而是根据建设工程施工合同关系向豪崧源公司主张工程价款债权符合法律规定，因《房屋抵偿工程款协议书》约定的以房抵扣工程价款无效，刘青春主张的违约金损失不能成立，本院不予支持。

（五）履行期限届满前订立“工抵房”协议，但“工抵房”已转移至施工方名下的，构成让与担保，施工方可就“工抵房”享有优先受偿权

该观点认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十八条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条的规定，债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下……当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。因此，在债务履行期限届满前，如果已经将“工抵房”转移至施工方名下且完成公示要件，虽然“工抵房”协议中“到期不履行债务，‘工抵房’归施工方所有”的约定无效，但并不影响让与担保的构成，施工方仍可以根据让与担保的相关规定，主张就“工抵房”拍卖、变卖、折价价款优先受偿。

（六）债务清偿期届满后，开发商与施工方所签订的“工抵房”协议，如果未约定消灭原债务，应认定为新债清偿，原债务并未消灭

该观点认为，基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿，旧债务并未消灭。

在（2016）最高法民终字第484号民事判决书中，最高人民法院认为，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。本案中，双方当事人签订了《房屋抵顶工程款协议书》，但并未约定因此而消灭相应金额的工程款债务，故该协议在性质上应属于新债清偿协议。本案中，供水财富大厦A座9层房屋既未交付通州建总实际占有使用，亦未办理所有权转移登记于通州建总名下，兴华公司并未履行《房屋抵顶工程款协议书》约定的义务，故通州建总对于该协议书约定的拟以房抵顶的相应工程款债权并未消灭。

五、《公平竞争审查条例》出台背景下“工抵房”的实务举措

（一）《公平竞争审查条例》的出台背景

1. 建设全国统一大市场：公平竞争审查制度的法治目标

建设全国统一大市场对于推动我国市场由大到强转变,构建新发展格局,推进高质量发展及中国式现代化具有重要意义,其作为公平竞争审查制度的法治目标已被写入《公平竞争审查条例》第一条,即“规范公平竞争审查工作,促进市场公平竞争,优化营商环境,建设全国统大市场”。这一法治目标的设定充分表明公平竞争审查制度与建设全国统一大市场之间的内在逻辑关系具体地讲,建设全国统一大市场要求统一市场基础制度规则,科学界定政府和市场的边界,扩大对内对外开放力度,而公平竞争审查制度的功能在于维护市场机制作用,规范不当市场竞争和市场干预行为,破除行业垄断和地方保护,是实现建设全国统一大市场战略目标的重要法治途径。随着公平竞争审查制度的深入开展,建设全国统一大市场战略也在向纵深推进。

2. 统一规则破除障碍：公平竞争审查制度的法治功能

建设全国统一大市场的主要障碍是地方保护和区域壁垒等,具体表现为妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法。对于此类问题,应当遵循立破并举原则,坚持问题导向,着力解决突出矛盾和问题。通过公平竞争审查排除影响市场竞争的政策措施,打破地方保护和市场分割,打通制约经济循环的关键堵点,促进商品要素资源在更大范围内畅通流动。在此思路指引下，《公平竞争审查条例》第二条基于“应审尽审”原则,规定政策制定机关在起草阶段应当全面审查涉及经营者经济活动的法律、行政法规、地方性法规、规章、规范性文件以及具体政策措施。这种审查范围的扩大和审查层级的提升显著增强了审查力度,有利于系统性地消除影响公平竞争的法律和政策规定,为统一市场规则和破除竞争障碍提供坚实的法治基础。

3. 强化市场竞争监管：公平竞争审查制度的法治力量

建设全国统一大市场强调维护竞争政策基础地位和规范政府行为,而公平竞争审查制度能够通过“事前监管预防和事后监督保障”的方式强化市场竞争保护,推动政府转变职能,为统一市场制度规则和破除竞争障碍提供刚性约束。《公平竞争审查条例》第六条强化了市场监管部门的主导地位，国务院市场监管部门负责指导实施公平竞争审查制度,督促有关部门和地方开展公平竞争审查工作。县级以上地方人民政府市场监管部门负责在本行政区域组织实施公平竞争审查制度。《公平竞争审查条例》第二十条至第二十五条强化了市场监管部门监督保障职责，市场监管部门可以通过抽查、举报处理督查、约谈、追责等机制及时发现违反审查标准的问题,督促政策制定机关进行整改,并向有权机关提出对直接责任人员依法给予处分的建议。而实施办法也进一步细化了相关规定，从具体规制和操作上给出了现实路径。

（二）《公平竞争审查条例》与“工抵房”问题的适用关联及合规要点

结合《公平竞争审查条例》及《公平竞争审查条例实施办法》的出台背景，“工抵房”作为房地产行业典型的“以物抵债”模式，其在信息披露、价格制定、交易流程等方面需严格对标公平竞争审查的红线，防止因违反“保障各类经营者平等使用生产要素、公平参与市场竞争”原则而被认定为违规，甚至引发协议无效、行政追责等风险。具体适用关联可从以下四个层面进行分析：

1. 信息披露风险：关键信息披露的合规义务

根据《公平竞争审查条例》第十六条“开展公平竞争审查应当听取利害关系人意见，涉及社会公众利益的应当听取公众意见”，及房地产行业“阳光交易”的监管要求，“工抵房”交易中的信息披露需覆盖“全链条、全主体”，防范两类信息不对称风险：

首先，若开发商未如实披露“工抵房”的权利瑕疵（如已抵押、被司法查封、已办理预告登记）、规划用途限制（如商业用房不得改为住宅）或过户障碍（如需等待项目竣工备案后方可办理产权登记），导致施工方或第三方在不知情的情况下签订协议，不仅可能因“标的物权利受限”导致协议无效（《城市房地产管理法》第三十八条“查封房屋不得转让”），还可能因“隐瞒关键信息排除交易方自主选择权”被认定为妨碍公平竞争。例如，开发商隐瞒“工抵房”已抵押给银行的事实，施工方接受房屋后因无法解除抵押导致无法过户，此时施工方可依据《公平竞争审查条例实施办法》第二十八条“起草单位应听取利害关系人意见”的要求，主张开发商未履行信息披露义务，违反公平竞争审查的程序要求。需特别注意的是，《公平竞争审查条例实施办法》第三十六条要求“对审查过程中知悉的商业秘密、个人隐私依法保密”，但此条款不免除开发商对“权利瑕疵”等影响交易决策的关键信息的披露义务，二者并非对立关系。

其次，若“工抵房”面向普通消费者售卖，开发商或施工方未向公众披露“工抵房”性质、抵债背景及权利限制，则可能误导消费者，违反《公平竞争审查条例》第十六条“涉及社会公众利益的应听取公众意见”的审查要求。例如，施工方将“工抵房”作为普通商品房销售，未在销售广告、认购协议中注明“该房屋系工程款抵债所得，原债权金额XX万元，目前处于抵押状态”，导致消费者购房后因抵押无法解除而无法过户，此类行为即属于隐瞒交易性质，排除消费者的知情权与选择权。《公平竞争审查条例实施办法》第七条要求“加强公平竞争审查信息化建设”，地方市场监督管理部门可通过建立“工抵房信息公示平台”，要求开发商对“工抵房”的权利状态、抵债金额、转售条件进行统一公示，以保障公众的知情权。

2. 市场准入风险：排除潜在交易方的合规边界

根据《公平竞争审查条例》第八条“不得设置不合理或者歧视性的市场准入和退出条件”，及《公平竞争审查条例实施办法》第二条对“涉及经营者经济活动的政策措施”的界定（包括与经营者签订的行政协议、备忘录等），“工抵房”交易中若存在对交易主体的限制性约定，可能构成对公平竞争的排除或限制，具体表现为两类违规情形：

其一，应避免交易主体的排他限制。若开发商通过“工抵房”协议，仅允许特定施工方、关联企业（如开发商控股的建筑公司）参与抵债，或限制施工方将“工抵房”转售给非指定第三方（如约定“仅允许本地购房者承接转售”），则可能违反《公平竞争审查条例实施办法》第九条“不得违法设置市场准入审批程序”的要求。例如，某开发商在协议中约定“施工方需将“工抵房”转售给开发商指定的物业公司，否则不予配合过户”，此类条款实质上排除了普通消费者、非关联企业等潜在交易方的参与权，构成《公平竞争审查条例》第八条第四项禁止的“不合理准入条件”。需特别注意的是，《公平竞争审查条例实施办法》第十一条明确禁止“通过设置不合理的项目库、名录库等方式限定特定经营者”，若开发商建立“工抵房合作方名录”等清单且未对外公开准入标准，仅允许名录内企业参与交易，即属于典型的准入壁垒。

其二，应禁止资质要求的歧视性设定。若对施工方或第三方的抵债资格增设与债权清偿无关的额外条件，则可能违反《公平竞争审查条例实施办法》第十七条“不得在资质标准方面对外地经营者设置歧视性要求”。例如，某开发商要求小型施工方需额外提供“不低于抵债金额30%的履约担保”，而对大型施工方无此要求，且该担保与房屋权利瑕疵无直接关联（如房屋已无抵押或查封风险），则此差异对待缺乏合理依据，可能被认定为《公平竞争审查条例》第八条第四项“歧视性退出条件”，即小型施工方因无法满足担保要求被迫放弃抵债，实质丧失了通过“工抵房”实现债权的权利。再比如，某开发商要求施工方接受30%的结算工程款通过开发商定价的商品房以“工抵房”的方式来清偿。

3. 交易条件公平性风险：价格与条款差异化的合规红线

根据《公平竞争审查条例》第九条规定：“不得对外地或进口商品、要素设置歧视性收费项目、价格或补贴”，及《公平竞争审查条例实施办法》第三十四条规定：“未经公平竞争审查或审查违规的政策措施不得出台”，“工抵房”交易中的价格设定与条款约定需严格遵循“市场化、无差别化”原则，防范两类不公平风险：

其一，需厘清“价格歧视”的定义。若“工抵房”的抵债价格或转售价格针对不同主体存在显著差异，且无正当理由（如房屋区位、质量、配套设施的客观差异），则可能构成《公平竞争审查条例实施办法》第十六条禁止的“歧视性价格”。例如，开发商对关联施工方的抵债价格为项目同期市场价的70%，而对非关联施工方为市场价的90%，且两类“工抵房”的户型、楼层、装修标准完全一致，此差异即缺乏合理依据。参考《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》对“明显不合理价格”的认定标准（转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的），若开发商无法提供价格差异系因关联方承担额外工程成本（如无偿承担公共配套建设）的书面证明，则可能被认定为通过价格歧视排挤非关联经营者，违反《公平竞争审查条例》第十条规定“不得给予特定经营者选择性优惠”。

其二，需明确条款约定的对等要求。若《工抵房协议》中的权利义务存在明显不对等，且仅针对特定主体设置不利条款，则可能违反公平竞争的实质正义原则。例如，协议约定“施工方接受‘工抵房’后不得主张房屋质量瑕疵赔偿”，但对开发商的过户义务未设置任何违约责任，或针对外地施工方额外约定“需提前6个月提交过户申请，本地施工方可随时申请”，此类条款均构成对特定主体的歧视。《公平竞争审查条例实施办法》第十一条明确禁止“通过奖励性或惩罚性措施限定特定经营者”，若开发商以“不接受不平等条款则拒绝抵债”为要挟，迫使施工方放弃核心权利，实质剥夺了施工方通过公平协商维护权益的机会，可能被认定为《公平竞争审查条例》第十一条禁止的“强制经营者实施不公平交易”。

4. 销售人员或代理机构违规操作风险：一线销售团队或代理机构的合规培训要点

一线销售或代理团队的销售行为规范是否符合合规要求，是“工抵房”交易落实《公平竞争审查条例》要求、防范违规风险的关键环节。鉴于销售人员直接对接买受人，因此必须强化销售团队的公平竞争合规培训，重点围绕《公平竞争审查条例》及《公平竞争审查条例实施办法》的重点条款，结合一线销售的常见场景，确保培训内容符合实际情况、易于执行。

首先，需强化主体平等意识，杜绝排他性推介行为，培训中要明确告知销售人员，不得人为限定交易主体，不得向购房者宣讲“‘工抵房’仅卖给本地居民”“非关联企业不得购买”等话术，不得阻挠外地购房者、非指定第三方咨询、看房、认购，严格遵循无歧视准入要求，保障各类购房者的平等交易权。

其次，需规范价格披露行为，严防价格歧视，要求销售团队统一公示“工抵房”的抵债基准价、市场公允价、转售指导价，明确价格差异只能基于房屋户型、楼层、朝向、质量等客观因素，严禁针对不同购房者擅自调整售价，不得隐瞒价格优惠政策差异。

再次，需强化信息披露责任，要求销售人员如实向购房者披露房屋的“工抵房”性质、抵债背景、是否有权利瑕疵、过户流程及限制等核心信息，不得刻意隐瞒、误导，不得将“工抵房”伪装为普通商品房销售，切实保障购房者的知情权，避免因信息不对称引发投诉。

最后，需明确合规底线，强化风险敬畏心，明确告知销售人员不得实施强制交易、签署不平等条款等行为，不得诱导购房者签订“放弃质量索赔”“放弃过户维权”等协议，明确违规操作的法律后果、监管处罚措施，引导销售人员自觉坚守合规底线，杜绝违规操作。

六、“工抵房”问题的实务处理建议

（一）针对“工抵房”基本情况进行尽职调查

《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定，未取得预售许可证，不得进行商品房预售，则发包方与承包方签订的清偿型以房抵工程款合同无效。因此，双方在签订清偿型以房抵工程款合同时，应当核查拿地手续是否齐全、项目证照是否齐全（应特别关注项目是否取得竣工备案证书）、是否具备交房过户条件、是否存在抵押、查封等情况、是否设有租赁权、居住权，工程规划用途是否与目标用途一致等。同时，还应当对抵债房屋的查封、抵押、预告登记等权利瑕疵进行核查。《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让；《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，抵债房屋的此等权利瑕疵都将影响以房抵工程款合同的履行，在签订以房抵工程款合同时应当予以核查。

（二）确保“工抵房”实务举措符合“清库存、增保障、稳预期”的目标

开发商需切实履行主体责任，紧扣“清库存、增保障、稳预期”的行业发展要求，筑牢公平竞争合规底线，将政策导向与实操合规相结合，全面规范工抵房抵债、转售全流程操作，实现合规经营与政策落地的双向发力。

一是立足“清库存”目标，规范工抵房抵债准入与转售管理，在准入环节提示在工程款支付上公平合理的灵活性安排，摒弃关联方优先、歧视性限制等违规操作，不得限定仅关联施工企业、合作供应商参与抵债，不得随意限制债权人取得工抵房后的转售对象、设置不合理转售门槛，在抵债资格审核中设置统一、合理的条件，平等保障各类债权人的参与权，同时支持债权人依法合规转售工抵房，畅通工抵房流通渠道，助力盘活存量房源，契合地方政府推动房地产去库存的相关政策导向。

二是紧扣“增保障”要求，坚守交易条件公平原则，兼顾债权人合法权益与购房者居住保障需求，工抵房抵债价格需严格遵循市场公允价，明确价格核算依据，杜绝无正当理由对关联债权人与非关联债权人实行差异化定价；与债权人签订抵债协议时，确保双方权利义务对等，明确自身过户义务、房屋瑕疵担保义务，助力保障工程款及农民工工资发放；在终端销售中，合理确定售价，可依托地方契税减免等优惠政策，提升工抵房性价比，同时保障房屋质量，契合商品房消费者生存权优先的司法导向，切实增强购房者居住保障感。

三是围绕“稳预期”核心，强化全流程信息披露责任，全面、如实向债权人披露工抵房权利状态、规划信息、质量情况等核心信息，不得隐瞒房屋抵押、查封等权利瑕疵；在工抵房终端销售环节，督促销售团队如实告知购房者房屋的工抵房性质、抵债背景、权利限制、过户流程及相关优惠政策，杜绝隐瞒关键信息、虚假宣传等误导性交易行为，同时规范销售话术，明确交易流程与权利义务，减少交易纠纷，稳定市场主体与购房者的预期，维护市场交易秩序。 

七、结语

综上所述，开发商需以“清库存、增保障、稳预期”为导向，强化自身合规管理与风险防控，建立健全“工抵房”合规管理制度，将政策要求与合规标准融入制度体系。加强相关岗位人员培训，重点强化一线销售、合同签订等岗位的公平竞争合规意识与政策理解能力，明确违规操作后果，从源头防范合规风险，避免因违规操作影响库存去化、损害保障效能、动摇市场预期。同时，建立工抵房交易合规自查机制，定期对抵债、转售等环节开展自查，及时发现并整改违规问题，主动配合行政监管，规范工抵房信息披露、价格制定、交易流程，推动工抵房交易在公平竞争框架下有序开展，既通过合规操作助力盘活存量、保障民生，也以规范经营稳定市场预期，实现债务清偿、企业发展与房地产市场平稳健康发展的双赢，契合地方政府促进房地产市场健康稳定发展的相关要求。

本文作者

王梦宇律师

专业领域：房地产与建设工程法律事务、公司股权纠纷等。

魏安宁（律师助理）

专业领域：专业领域：房地产与建设工程法律事务等。

来 源｜王梦宇、魏安宁

审核｜杨林、品宣部

编辑｜卓小豸