一、案情简介

花346万高价拍得的房产，过户时却意外发现屋内曾发生过跳楼身亡的非正常死亡事件，面对这一足以颠覆交易决策的“惊天秘密”，买受人能否反悔？

本案系一起典型的因网络司法拍卖信息披露不充分引发的执行异议案件。申请执行人张某与被执行人权某甲、权某乙因民间借贷纠纷一案进入强制执行阶段。执行法院依法对被执行人权某甲名下位于北京市通州区的一套房产进行网络司法拍卖，并在拍卖公告中明确声明“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证”，要求竞买人自行调查。

异议人赵某某最终以346万元的最高价竞得该房产，并足额缴纳了拍卖款。然而，在办理过户手续期间，赵某某得知该房屋曾发生过跳楼死亡事件（即俗称的“凶宅”），且该情况在原拍卖公告中未作任何披露。赵某某认为，执行法院及被执行人故意隐瞒了这一足以影响交易决策的重大瑕疵，使其在高价竞得房产后才知悉真相，严重违背了其真实购买意愿。据此，赵某某向法院提出执行异议，请求撤销对该房产的网络司法拍卖行为，并要求返还拍卖款。

二、裁判要旨

本案的核心争议焦点在于：网络司法拍卖中，拍卖公告未披露标的物系“凶宅”这一重大瑕疵，买受人能否据此请求撤销拍卖。

法院经审理认为，司法拍卖虽强调“现状拍卖”，但这并不意味着执行法院可以免除对标的物已知重大瑕疵的披露义务。所谓“凶宅”，通常指房屋内曾发生过非正常死亡事件，该情形在社会普遍观念中会严重影响房屋的交易价值及买受人的心理预期，属于足以影响竞买人是否参与竞买及出价高低的重大瑕疵。

本案中，被执行人与法院均未将该房屋曾发生跳楼死亡事件向竞买人进行披露。虽然竞买人负有现场勘查的义务，但对于房屋内部曾发生非正常死亡这一无法通过肉眼直接观察到的隐秘瑕疵，不应苛求竞买人必然知晓。由于信息严重不对称，导致竞买人在错误认识的基础上作出了高价竞买的意思表示，该情形已构成拍卖财产的“严重失实”。综上，法院认定买受人赵某某请求撤销拍卖的理由成立，应予支持。

三、案件总结

本案裁判精准界定了网络司法拍卖中信息披露的边界与义务，适用了“凶宅”属性作为重大瑕疵可撤销拍卖的裁判规则，具有深远的实践指导意义。

第一，关于“严重失实”的认定标准。在网络司法拍卖中，信息披露的瑕疵须达到“严重失实”的程度方可撤销。所谓“严重失实”，是指错误披露或者重大瑕疵未披露，导致拍卖成交价格与社会正常价格差异较大。本案中，“凶宅”这一属性直接影响房屋的物理价值与社会评价，被执行人及法院未予披露，直接导致不知情的竞买人以高于市场公允价格成交，显然达到了“严重失实”的标准。

第二，关于因果关系的审查路径。买受人行使撤销权，需证明信息严重失实与其产生重大误解之间存在因果关系。买受人对拍卖标的的了解主要依赖于拍卖公告、标的物展示等有限渠道。本案中，赵某某正是因为信赖了拍卖公告的全面性而未进一步深究房屋历史，从而产生重大误解并以高价竞得房产。这种因信赖官方公告而产生的损失，理应由信息披露义务人承担。

第三，关于购买目的无法实现的判定。撤销司法拍卖的另一重要考量因素是买受人购买目的是否落空。若拍卖公告中的瑕疵不对购买目的产生实质影响，则不能产生撤销效果。本案中，赵某某竞买该房产的主要目的是为了居住使用。房屋内曾发生非正常死亡事件，使其在心理上、感情上均难以接受将其作为婚房或日常居所，客观上已完全阻断了其购买目的的实现。

第四，关于司法拍卖公信力与买受人权益的平衡。本案的妥善处理，不仅是对个案买受人合法权益的救济，更是对网络司法拍卖制度的一次正本清源。它警示执行法院与当事人，在追求执行效率的同时，绝不能忽视信息披露的真实性、完整性和准确性。保障处于弱势地位的买受人之救济权利，有助于遏制虚假拍卖，切实提升司法公信力，最终实现社会公平正义的最大化。

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来源|王玮、杨银娜

审核|邓剑、品宣部

编辑|卓小豸