一、案件背景：
2000年，房地产开发商某龙公司为筹集资金，安排其员工、亲友充当“名义购房人”在未实际缴纳购房首付款、未真实受让房产的前提下，以购房者名义签订商品房买卖合同，购买其开发的某龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将所购的房产作为抵押物，向建设银行某支行等银行申请房产按揭贷款，获取银行资金进行经营。
2000年11月，本案当事人李某飞作为前述名义购房人之一，某龙公司以李某飞名义认购了两套房产，并以李某飞名义与建设银行某分行签订了两份《楼宇按揭合同》，约定以案涉房产为抵押申请20年期住房贷款，放款资金依约直接划入开发商某龙公司指定账户。
贷款放款后，某龙公司违规将已办理抵押登记的涉案房屋另行对外出售、收取买受人购房款，却拒不偿还银行贷款本息，亦不配合办理解除抵押手续。后续某龙公司因虚构房屋交易、套取贷款的行为构成合同诈骗罪，被判处刑罚。
2009年，因本案当事人李某飞该两笔贷款断供，原告东方公司（经建设银行债权转让，东方公司成为该笔贷款的债权人）就《楼宇按揭合同》项下的全部欠款向广州市白云区人民法院起诉李某飞，白云区法院于2016年作出原审判决，判令李某飞承担全部贷款本金、利息及违约金的还款责任。但由于案涉房屋已被某龙公司一房二卖，并已判给实际购房人，名义购房人李某飞未实际取得房产，并背上巨额债务。
2022年，李某飞委托志成律师团队向广州市白云区人民检察院申请民事诉讼监督，申请撤销错误原审判决。检察机关经核查出具再审检察建议，案件正式启动再审程序。
二、案件争议焦点归纳：
1、本案案涉的《楼宇按揭贷款合同》是否有效；2、李某飞作为名义购房人是否应该承担全部还款责任。
三、裁判结果
本案经过白云区人民法院再审审理，判决结果概括如下：1、撤销原审要求李某飞全额还本付息的生效判决；2、确认东方公司受让的由建行与李某飞签订的《楼宇按揭合同》于2017年2月21日解除；3、由某龙公司于向东方公司返还借款本金、利息及违约金；4、李某飞对某龙公司就本案所负债务不足清偿部分承担10%的补充清偿责任；4、驳回东方公司的其他诉讼请求。
东方公司收到本案再审的一审结果后，不服上诉，二审由广州市中级人民法院维持原判，驳回其上诉请求。
四、裁判要旨：
白云区人民法院的再审一审判决认定要旨如下：
1.关于《楼宇按揭合同》的效力：案涉《楼宇按揭合同》虽系某龙公司以欺诈方式，利用名义购房人李某飞的名义签订，但建行广东分行作为善意相对方，已依约发放贷款，且无充分证据证明银行与某龙公司、李某飞存在恶意串通的情形，因此案涉合同属于可撤销合同。建行广东分行未行使法律赋予的撤销权，而是主张合同有效，该行为属于对自身民事权利的合法处分，依法应予尊重，故案涉《楼宇按揭合同》被认定为有效合同。因名义购房人及某龙公司未按约履行还款义务，建行广东分行起诉请求解除合同符合法律规定，法院确认案涉《楼宇按揭合同》已于2017年2月21日解除。
2.关于名义购房人、某龙公司就涉案借款如何承责的问题：根据生效刑事判决及查明事实，虽案涉《楼宇按揭合同》系以李某飞的名义签订的，但从《商品房预售合同》的签订、贷款行为的发生、贷款收取以及还款，均是由某龙公司在主导和操作，李某飞仅是被动协助，故《楼宇按揭合同》的实质借款人应认定为某龙公司，应当由某龙公司承担还款责任。李某飞明知某龙公司使用其名义向建行某支行借款，仍为此提供协助，使某龙公司的违法目的得以实现，主观上存在过错，客观上造成建行某分行、某支行的资金损失，应当对某龙公司不足清偿部分承担10%的补充清偿责任。李某飞主张其无需承担责任没有事实和法律依据，本院不予采纳。
五、律师分析：
在本案原审结果为李某飞承担全部还款责任的情况下，且判决已生效并已强制执行的情况下，志成律师团队加入后，通过代理当事人李某飞向检察院提起再审监督申请，并代理案件的重申一审、二审程序后，成功取得了推翻原审判决并仅承担10%补充责任的结果。以下是代理人对本案的复盘与评析：
（一）核心诉讼策略
1.强化“银行自身重大过错”的抗辩：
本案中，作为李某飞的代理律师，我方通过提交的证据指出，李某飞签订合同时是在校大学生，无稳定收入，银行违反《个人住房贷款管理办法》等规定，对于不符合资质的借款人未尽审慎审查义务即发放贷款，明显对某龙公司的违法行为知情，存在重大过错。案涉《楼宇按揭合同》因违法法律法规的强制性规定。法院虽未认可合同无效的观点，但这一抗辩有效降低了李某飞的过错比例，将部分责任归于银行自身风控缺失，从而影响法院对责任分摊的裁量。
2.精准定性“名义借款人”与“实际借款人”的关系：
主张某龙公司才是真正的债务主体。本案涉及的案涉的《商品房买卖合同》、《楼宇按揭合同》，都是在某龙公司安排下签订的，购房款在签订贷款合同后即全部划转至某龙公司在建设银行开设的楼款监控账户，后续每月的月供也是由某龙公司进行还款，由始至终是某龙公司在进行主导和操作。这一策略成功引导法院穿透合同形式，审查实质法律关系。并利用生效刑事判决和系列案事实，证明某龙公司“一房二卖”、操控贷款资金、负责按月还款，形成了完整的证据链。
3.运用“公平原则”和“实际获益”理论：
强调李某飞从未占有、使用案涉房屋，反而因“一房二卖”成为受害者（房屋另判给冯某）。若让其承担全部债务，等于让其既无房又要还贷，严重违反公平原则。且结合相关证据证明东方公司已向某龙公司申报债权，说明东方公司明知某龙公司是实际借款人，却未将某龙公司列为本案被告的事实，只要求名义购房人兜底还债，不符合社会公平正义。
本文作者
单志军律师 卓建律所创始合伙人
专业领域：重大、复杂民商事争议解决、大宗不动产收购并购、城市更新及拆迁补偿、企业风险管理及债务追偿
（卓建律师名片）
何艺律师
专业领域：民商事争议解决、房地产与建设工程、劳动人事、公司治理
（卓建律师名片）
来源|何艺
审核|单志军、品宣部
编辑|卓小豸