作者 王志强、朱凯旋
【案情概况】
2006年，出卖人黄某与买受人王某签订《房屋买卖合同》，约定将位于深圳市某区某街道某镇的未办理不动产权登记的私房一栋（以下简称“涉案房屋”）转让给王某。合同签订后，王某依约支付购房款给黄某并接收所购房屋后，一直居住使用。2018年12月，因兴建公共水利设施，某区人民政府发布房屋征收决定书及拆迁补偿方案，王某所购房屋区域被正式纳入征收及拆迁范围。此时，出卖人黄某已去世多年，出卖人黄某之妻及其家属（以下合称“出卖人家属”）出现并提出主张：因黄某之妻未在合同上签字，黄某签署的《房屋买卖合同》无效；因房屋未办理产权转移登记，涉案房屋及房屋拆迁补偿权益应归其所有。
【争议焦点分析】
王某在购买上述房产时，该房产虽取得“两证一书”，但未办理房屋产权登记。房屋交付之后，黄某也未按约定办理房屋产权证给王某。但在此前申报历史遗留违法建筑时，王某以自己名义进行申报，黄某及其妻子、家属并未提出过异议。王某认为，房屋及拆迁补偿应归自己所有。
1、《房屋买卖合同》是否有效？
2、房屋拆迁补偿权益归谁所有？
3、房屋未办理产权登记是否影响购买人对房屋拆迁补偿权益的主张？
涉案的《房屋买卖合同》无效，涉案房屋及补偿权益仍归属出卖人家属。理由为：第一，涉案房屋未取得不动产权登记证书，双方买卖的行为是无效的交易行为；第二，涉案房屋为出卖人黄某与其妻子双方的共同财产，黄某妻子未在房屋买卖合同上签字，对此交易亦不知情且未曾同意，黄某的行为属于无权处分。在买卖合同无效且房屋产权未登记的情形下，涉案房屋依法仍归出卖人家属所有，房屋的拆迁补偿权益也应分配给出卖人家属。
房屋买卖合同有效，涉案房屋虽未完成转移登记，但房屋交付后买受人占有并使用持续10多年，且买受人此前以自己名义进行历史遗留违法建筑申报，出卖人及家属从未提出过任何异议。故买受人才是房屋的实际权利人，房屋拆迁补偿权益应归买受人所有。
出卖人妻子主张所谓对出卖人出卖房屋一事不知情，但存在房屋交付占有、持续使用、申报历史遗留违法建筑以及出卖人去世等多个关键时间点其均未提出权利主张等事实，其主张明显不合常理，不能成立。根据合同约定，自买受人支付购房款后，涉案房屋相关的所有权利（包括其中的拆迁补偿权益）均应归买受人所有。故未办理房屋产权转移登记，不影响买受人按约定享有房屋拆迁补偿权益。
本所办案律师在接受买受人委托后，到现场深入调查，收集相关证据，并在研究了相关案例及法律规定后，向委托人提出了书面的法律咨询回复意见，多次与当地居委会及街道办工作人员，交换意见，沟通观点，并与出卖人家属进行了交涉和谈判。通过大量努力，最后在当地街道办及居委会的主持下，在双方律师的参与下，买受人与出卖人家属，最终达成和解并签署相关协议，维护了买受人依法享有的补偿权益。
政府征收与城市更新是目前推进深圳经济特区城市化进程工作的两种主要运作模式。而在政府征收运作模式中，结合特区发展的历史与现状，对于国有土地上房屋产权及补偿对象的确定，主要存在以下两种方式：
1、以房屋产权登记情况为准，确定登记在册的房屋所有权人为征收补偿对象，享受征收补偿权益。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第二条作出同样的规定。前述条例及实施办法均规定征收补偿对象为房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。此条规定确立了不动产物权以登记为原则和要件。因此，政府征收补偿的实施单位，在房屋已办理产权登记的情况下，一般均确定在册登记的不动产所有权人为征收补偿对象，相关征收补偿权益由登记的所有权人享有。
2、房屋未办理产权登记的，则将综合各方面情况，进而判断和确定出实际权利人作为征收补偿对象，享受征收补偿权益（俗称“确权”）。实务当中，在房屋未办理产权登记的情况下，政府委托的征收实施单位将主要参考以下因素，以确定房屋的实际权利人作为征收补偿对象：（1）房屋及土地性质，商品房与城中村房屋的性质及所属土地的性质有所不同，前者的房屋允许流通，后者的房屋交易将依法受到禁止或一定限制；（2）合作建房协议、房屋买卖合同及相关购房凭证中的权利人，主要考察房屋的过去及现在的权利人，并了解房屋权利流转的过程；（3）房屋报建许可，申报历史遗留违法建筑的情况，主要考察房屋的原始基本情况以及申报的权利主体;（4）房屋实际占有及收益情况，考察谁是房屋实际控制和占有人；（5）法院或行政机关的相关法律文书。需要强调，政府征收实施单位的“确权”系推进征收补偿工作的必要程序，但这并不能等同于司法机关对房屋权属关系认定中的确权。此政府征收实施单位进行的确权工作，不影响利害关系人依法享有的司法救济权利，包括就相关具体行政行为提起行政复议或行政诉讼，或对房屋所有权提出确权之诉。
结合上述一般“确权”方式，结合实务中的具体争议以及《物权法》、《合同法》等相关法律的规定，笔者进一步认为，征收补偿中的“确权”，除应考察房屋所有权的登记主体及房屋实际权利人外，还应当重点考察房屋登记主体或者实际权利主体的征收补偿权益是否已经合法转让。理由为：
（1）我国目前并无法律、法规规定，禁止所有权人对房屋征收补偿权益进行转让，按照民事法律领域“法无禁止即可为”的精神，房屋所有权人或实际权利人享有的征收补偿权益可以在房屋被征收前后转让给第三人，由第三人合法继受。
（2）一些房屋征收中的“确权”争议，名为房屋权属之争，实为对房屋征收补偿权益之争。故，即使出卖人的房屋所有权未转移登记给买受人，只要其转移“所有权”或转让“征收补偿权益”的意思表示真实和明确，且买受人已支付合理对价的，即应将买受人确定为征收补偿权益的主体，享受相关补偿权益。从而避免出卖人为争夺已转让房屋补偿权益，恶意反悔违约，造成拆迁工作停滞不前的情况出现。当然，出卖人对其征收补偿权益的主张，可另行通过诉讼途径解决。但此已不会影响征收工作推进的整体效率。
（3）房屋征收补偿权益虽源自于所有权此种物权，但其本质上系一种债权，系征收对象对于征收主体享有的一种债权。因为在政府下达征收决定之后，征收对象的房屋所有权已经转化为请求政府征收补偿的债权。此种债权在不违背公共利益，且法律不禁止的情况下应当允许被转让。
为避免征收补偿权益的争议，律师建议，您在购买房产时应重点注意以下几点：
1、明确约定征收补偿权益的归属并及时办理产权登记；
2、如不能及时办理房屋产权转移登记的，则应保留原始购房合同、房款支付等凭证，及时要求将房屋交付占有，并保留占有和使用的证据；
3、一旦出现争议，应尽早委托专业律师介入，以维护您的合法权益，并避免不必要的损失。
【作者简介】
王志强律师
毕业于四川大学，法学本科学历，获法学学士学位，拥有11年的从业经验，广东卓建律师事务所合伙人律师、“ 律安居” 团队负责人、卓建房地产与建设工程专业委员会副主任，深圳律师协会房地产专业委委员，第九届深圳律协建设工程专业委委员。
专业领域：房地产；建设工程；企业法律顾问。
【作者简介】
朱凯旋实习律师
毕业于深圳大学，法学本科学历，广东卓建律师事务所实习律师。2017年毕业后曾任职业界知名建筑设计公司法务专员，在建设工程法律领域有一定研究，热爱并专注于法律职业，思维严谨，做事认真，责任心强，擅长沟通谈判，能熟练起草各类诉讼及非诉讼的法律文书。
专业领域：房地产；建设工程；企业法律顾问。